פסק-דין בתיק ת"א 2318-01

פתח דבר

1.         לכאורה מדובר בסכסוך שכנים בבניין מגורים במקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח ומנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"). ואולם במרכזה של התובענה ניצבת טענתו של התובע, כי המינהל באמצעות שלוחיו, ובראשם מר יוסי טל העדיף את זכויותיהם של מר טל ובני משפחתו על פני אלה של התובע - תוך הפרת הבטחות ומצגים שהוצגו לאחרון. וגם אם זה המצב, השאלה הדורשת מענה היא: האם עקב התנהלות המינהל כנטען, נפגעו זכויותיו החוזיות והקנייניות של התובע בדירה שרכש מהמינהל; ואם יש בכך כדי להצמיח לתובע סעדים כפי שביקש, וביניהם צווים הצהרתיים בדבר בטלות הסכמי מכר עם בני משפחתו של מר טל ואף צווי הריסה מחד גיסא, והצמדת שטחים לדירת התובע מאידך גיסא. למעשה, התובע טוען לפגם במעשה המינהלי, שהוא כשלעצמו מקים לו לגישתו זכות לסעדים המבוקשים.

העובדות הרלוונטיות לדיון

2.         בחודש יולי 1995 פירסם המינהל באמצעות חברת י.ג. מיתאר בע"מ (להלן: " י.ג. מיתאר"), הגרלה לשיווק נכסים לזכאי משרד השיכון. בחוברת שפורסמה נכללו התנאים להשתתפות בהגרלה, וכן התנאים המסחריים והמשפטיים הכרוכים ברכישת הזכויות בנכסים השונים (להלן: " חוברת ההגרלה", נספח ב' לתצהיר התובע).

לחוברת ההגרלה צורפו נספחים, וביניהם רשימת הנכסים פרטיהם ומחיריהם; תרשימי הנכסים; הצהרת המשתתף הנרשם להגרלה; נוסח הסכם החכירה כולל נספח להסכם ותקנון; והתחייבות לרכישת הנכס.

בין יתר הנכסים שנכללו בהגרלה, היתה גם יחידה מס' 5 בבניין הנמצא ביפו, ברחוב שמעון הצדיק 11 (וגם: שמעיה 7) על המקרקעין הידועים כגוש 7071 חלקה 35 (להלן: " המקרקעין" ו" הבניין"). ייאמר כבר כעת כי יחידה מס' 5 נרכשה בהמשך על ידי התובע, אילן ביתלתום (לעיל ולהלן: " התובע", ו" דירת התובע" או " יחידה 5").

המקרקעין הם כאמור בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלים על ידי המינהל. במהלך השנים הרלוונטיות לתובענה, המינהל שכר שירותים של חברות שונות לניהול נכסיו - בתחילת שנות ה-90' היתה זו עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: " עמידר"), לאחריה י.ג. מיתאר משנת 1995 עד סוף שנת 1997, וחברת נכסי ח. נ. אריאל בע"מ החל משנת 1998 (להלן " אריאל").

3.         ביום 1/11/1995 אישר המינהל את מכירת דירת התובע לתובע. אין מחלוקת כי באותה עת הבניין היה במצב מוזנח וטעון שיפוץ משמעותי. חלקים נרחבים ממנו, לרבות בדירת התובע, היו הרוסים (ראו: צילומים שצורפו, נספחים יד/1 ו-יד/2 לתצהיר התובע).

את הבניין ניתן לחלק באופן סכימטי לשני אגפים - אגף דרומי ואגף צפוני. ולהלן תיאורו של הבניין, לצורך התמצאות והבנת הדברים (ראו גם: תשריט שצורף כנספח א לתצהיר התובע):

האגף הדרומי - בקומת הקרקע היה בית מלאכה שזכויות החכירה בו היו נתונות לאיזידור וסידוניה קרביס (ותחתם כיום: נתבע 7). יחידה זו סומנה בתשריטים מטעם המינהל כיחידה מס' 1. כיום הזכויות כולן ביחידה זו הם של המינהל (רשות הפיתוח). מעליה היה גג שטוח בשטח של כ-88 מ"ר שעליו לא היה בנוי דבר; בחלק מן המסמכים הוא סומן כ"גג ב'" (להלן: " הגג"). לאחר שהוגשה התובענה דנן, נבנתה על הגג דירה בת שני מפלסים, שבה עוד ידובר (להלן: " הדירה הנוספת").

האגף הצפוני - בקומת הקרקע היתה חנות שסומנה כיחידה מס' 2. זכויות החכירה ביחידה זו היו שייכות לנתבעים 6, גרשון ודבורה קרביס (להלן " נתבעים 6" או " קרביס"). ביום 28/11/89 נחתם בין המינהל לבין קרביס, שהיו דיירים מוגנים על פי חוזה שכירות משנת 1960, הסכם שלפיו זכויות הבעלות ביחידה 2 נמכרו לקרביס (להלן: " הסכם קרביס", נספח ג' לתצהיר התובע). מעל יחידה זו, בקומה הראשונה, קיימות שתי יחידות מגורים. יחידה מס' 3 היתה שייכת למישל ומרי מג'ירה בדיירות מוגנת (להלן: " מג'ירה" , ו" יחידת מג'ירה" או " יחידה 3") יחידה מס' 4 היתה שייכת ליוסף פרץ בדיירות מוגנת (להלן: " פרץ", ו" יחידת פרץ" או " יחידה 4"). בקומה שניה של הבניין, מעל יחידת מג'ירה ויחידת פרץ, נמצאת דירת התובע.

4.         ביום 29/4/1993 וביום 19/9/1993 נערכו על ידי האדריכלית חגית אנטמן מטעם עמידר והמינהל (להלן: "אנטמן"), דוחות תכנוניים בהתייחס לבניין (נספחים ד/1 ו-ד/2 לתצהיר התובע, להלן: "הדוחות התכנוניים"). כאשר נשאלה לאיזה צורך הוכנו הדוחות האלה, השיבה:

"העבודה שלי היתה, כל מכר של דירה, מכרז, יחידות מוגנות של דיירים - כל מכר שהתבצע - לווה בחוו"ד תכנונית, וכך נראו חוות הדעת האלה" (עמ' 49 לפרוטוקול ש' 23-16).

במסגרת הדוחות התכנונים המליצה אנטמן להצמיד את הגג ליחידות 3 ו-4 באופן יחסי, בצירוף זכויות הבנייה על הגג שעל פי הערכתה עמדו על 50 מ"ר; להציע לדיירים המוגנים ביחידות 3 ו-4 לרכוש את היחידות שברשותם עם הגג וזכויות הבנייה עליו; ולשווק את יחידה 5 בבניין עם גג הרעפים שמעליה וללא אחוזי בנייה נוספים.

ביום 17/4/1994 נחתם בין המינהל לבין פרץ - דייר מוגן ביחידה 4 בבניין על פי חוזה שכירות משנת 1978 - הסכם שלפיו נמכרה לו יחידה זו (להלן: " הסכם פרץ", נספח ו/1 לתצהיר התובע). וביום 25/5/1994 נחתם בין המינהל לבין מג'ירה - דיירים מוגנים ביחידה 3 בבניין על פי חוזה שכירות משנת 1977 - הסכם שלפיו נמכרה להם יחידה זו (להלן: " הסכם מג'ירה", נספח ו/2 לתצהיר התובע).

במסגרת  הסכמים אלה נמכרו היחידות 3 ו-4 תוך שהגג הוצמד להן וכן 50 מ"ר זכויות בנייה. (להלן: " זכויות הבנייה המקוריות").

5.         זמן קצר לאחר מכן, במהלך חודש יוני 1994, מכרו פרץ ומג'ירה את זכויותיהם ביחידות 3 ו-4 שבבניין. את יחידה 4 מכר פרץ לבלה יחיאלי ז"ל (להלן: " בלה" או " המנוחה") בחוזה מיום 9/6/1994 (נספח ז/1 לתצהיר התובע); ואילו את יחידה 3 מכרו מג'ירה לנתבעת מס' 4, ישראלה יחיאלי (להלן: " ישראלה") בחוזה מיום 28/6/1994 (נספח ז/2 לתצהיר התובע).

בלה וישראלה הם אם ובתה, ומלכתחילה הוגשה התביעה גם נגד בלה. אלא שביום 14/4/08 נפטרה בלה יחיאלי ובמקומה כבעלי דין צורפו דנה טל ורועי מרדכי טל שהם נכדיה (להלן: " דנה" ו" רועי"). כך משעה שבצוואתה ציוותה בלה את יחידה 4 לרועי, ואת זכויותיה בדירה הנוספת ציוותה לדנה. דנה ורועי הם ילדיו של נתבע מס' 5, יוסי טל (להלן: " טל"), הנשוי לבת אחרת של בלה. בלה היא אפוא חמותו של טל וישראלה היא גיסתו. יוער כי על פי המצוין בחוזי המכר, שלפיהן רכשו בלה וישראלה את יחידות 3 ו-4 בבניין, החוזים נחתמו בשמן על ידי טל כבא כוחן מכוח יפוי כח נוטריוני. יצוין, בנקודה זו, כי במשך כ-15 שנים - מיום 11/10/88 ועד 28/4/93 - עבד טל בעמידר. לדבריו, עבד בתחום ניהול נכסי רשות הפיתוח, ומתוקף תפקידו עבד גם ביפו (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 16-7). להלן ולמען הנוחות אתייחס לרועי ודנה כמי שבאים בנעליה של המנוחה, והמנוחה ביחד עם ישראלה יכונו יחדיו " יחיאלי".

6.         כפי שכבר נזכר, בחודש יולי 95' פורסמה חוברת ההגרלה. מתוך הדירות שעמדו לבחירת התובע, משהתקיימה ההגרלה, החליט לרכוש את דירת התובע כהגדרתה לעיל. זו סומנה בחוברת ההגרלה כנכס מס' 30.